偽の土地譲渡証書が不動産業者にトラブルを引き起こす
ミャンマー不動産協会の常任秘書Daw Moh Moh Aungによると、今年、不動産市場が冷えたために土地に関する偽の文書が急増し、不動産業者のビジネスを減速させ、不動産譲渡証書を本物であると証明するための費用を増額させることとなった。
不動産業者と土地所有者は、本物の不動産譲渡証書を偽物と見分けられる専門家を雇うためにお金をかけることを余儀なくされているが、未だ一部で偽造が横行している。
「2、3枚の（異なる）認可レターに5、6つの（異なる）伝票と土地許可証、その全てが同じ土地に対する所有権を主張しているケースをいくつか見たことがある」とDaw Moh Moh Aungは述べた。
市場がゆっくり落ち込んでいるため、ここ数カ月でこのような出来事が発生しているようだと、彼女は付け加えた。バイヤーは土地の本物の不動産譲渡証書を受け取っているのかどうかを確認しなければならない。
「どの所有権が本物で、どれが偽物か見分けることは困難である」とAye Yeik San不動産のKo Win Hteinは述べた。
現地銀行はよく、ローンを提供する前に不動産譲渡証書を銀行に保管することを求める。彼らは、その文書が本物であるかを厳重に審査しなければならない。
CB銀行社長のU Pe Myintによると、同行は、ヤンゴン開発委員会（YCDC）に書類を確認するための弁護士を雇用している。
「私たちは、弁護士の雇用とYCDCへの支払いに経費を使用している。私たちが確認しない場合、本物の認可文書なのか偽物なのか見分けることができない」と彼は述べた。
CB銀行が直面している問題の一つとして、同じ土地を担保に入れ、3、4つの銀行から同時に借りようと試みる人がいることがある。時々、1つの銀行に本物の不動産譲渡証書を預け、その後他の銀行でローンを借りるために、そのコピーを使用しようと試みる。
「銀行として、YCDCで本物の不動産譲渡証書なのか確認する必要がある」とU Pe Myintは述べた。
不動産譲渡証書の真偽が嘘の場合、所有権と土地の来歴の記録を保有しているとされる、土地の所在地域の土地管理事務所に問い合わせることは可能であると、ヤンゴンKelvin Chiaの代表外国コンサルティング弁護士であるPedro Jose Bernardoは述べた。
その上で、土地管理事務所の記録から得られた情報と、土地所有者とされている人物から提示された不動産譲渡証書に記載された情報を比較すると、彼は述べた。
「ここでの問題は当然のことながら、土地管理事務所の記録の信頼性そのものであり、土地管理事務所の記録が更新されていなかったり、もはや記録が存在しないという難局もあった」。
文書が本物であると証明されただけでは、調査はまだ終わっていないと、Bernardo氏は付け加えた。
更に、土地の売買を希望する人は、土地の分類を検討しなければならず、また、土地の売買をする人から、不動産譲渡証書自体に示されている人、いわゆる「所有権の変遷」と呼ばれるものを考慮しなければならない、と彼は述べた。
YCDCは1996年からヤンゴンで土地所有の文書作成を担当しているが、いくつかの大規模住宅事業や工業地帯では依然として、人間居住・住宅開発局により管理されている。
ミャンマー不動産協会のシニア役員によると、不動産がYCDCの管理下にある場合、所有者は1週間待てば確認することができる。
建設省の下にある人間居住・住宅開発局もまた、いくつかの土地不動産譲渡証書所持者の記録をつけていると、同副局長のU Htun Myint Aungは述べた。
Mya Pantha Khin社で不動産業を行うKo Min Min Soeは、今まで個人的に問題があったことはないが、偽の事務書類が代理店の中で常に問題になっていると、述べた。
許可された土地購入者は、現地の新聞に掲載し、その土地を購入している誰かから異議が出ないかどうかを確認しなければならない。通常、異議が表面化することはないが、時々複数人が同じ土地について主張し、法廷論争まで起きることがある。
「これは非常に恐ろしい。これが起きると、通常、嘘つきが姿をくらまし、本物の所有者は最後に土地を手にする。しかし彼らは裁判所を訪れなければならず、またYCDC職員にとっても時間の無駄である」。
特に郊外では、他者が権利を主張している土地に、建物を建設し、建物の建設後にのみ問題が明らかになる、と、Ko Min Min Soeは述べた。
取引は伝統的に当事者が知り合いで、信頼関係がある人との間で行われてきているとBernardo氏は述べたが、これらの問題は最近大きくなっていると代理店は述べている。これは偽の不動産譲渡証書が伝統的に、問題となってこなかったことを意味している。
「しかし、特に外国人が長期間の賃貸を望むなど土地の需要は増加しており、土地の権利を主張し、土地取引を支える目的のために、本物だとして文書を通用させる不心得者が出てくる可能性がないわけではない」と彼は述べた。
またミャンマーは1909年の登録法に基づいて登録システムが導入されているが、登録システムは広くは守られていない。
（Myanmar Times 2015年 8月11日版 第10面より）